تخلیه به دلیل انتقال به غیر

مقالات ثبت شده دکتر هانیه اخوان

در کنگره بین المللی حقوقی – فقهی – علوم انسانی – اسلامی و روانشناسی در سطح سخنرانی

عنوان مقاله : تخلیه به دلیل انتقال به غیر

((دومین کنگره بین المللی تحقیقات بین رشته ای درعلوم انسانی اسلامی،فقه،حقوق و روانشناسی درسطح سخنرانی))

مولف : هانیه سادات اخوان کاظمی

اجاره نامه ای در بهمن ماه سال 1365 فی ما بین مالک و مستاجرین منعقد گردیده است مبنی بروجود نام 2 شخص به عنوان مستاجرین با سمت های مدیر عامل و رئیس هیئت مدیره که در یکی از شروط ضمن عقد قرارداد اجاره قید گردیده که :1- مال الاجاره با مبلغ تعیین شده می بایست درآخرهرماه به طورمتضامنا” ازسوی مستاجرین به موجرپرداخت گردد2- مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را جزئا” یا کلا” به غیر ندارد.

حال با توجه به نمونه پرونده مطروحه به ذکر مسائل و مباحثی اشاره می شود .

شرکت تجاری چه نوع شرکتی می باشد ؟

1: تجارت شرکتی است عقدی نه ( قهری ) که برابرقوانین تجارت پدید می آید و شخصیت حقوقی داردوسرمایه آن حالت اشاعه ندارد پس باشرکت مدنی فرق کلی دارد .

2: شرکت عبارت است ازاجتماع حقوق مالکین متعدد درشیء واحد به نحواشاعه

3: تاجرکسی است که شغل معمولی خودرامعاملات تجارتی قراربدهدکه این معاملات ازقرار ذیل است :

الف:خرید یا تحصیل هرنوع مال منقول به قصد فروش یااجاره اعم ازاینکه تصرفاتی درآن شده باشد یا نشده باشد .

ب : تصدی به حمل و نقل از راه خشکی یا آب و هوا به هر نحوی که باشد .

ج : هر قسم عملیات صرافی و بانکی

د : معاملات برواتی اعم ازاینکه بین تاجریاغیرتاجرباشد .

ه : ودیگرموارد مذکوردرماده مربوطه

طبق ماده 583 قانون مدنی :هریک ازشرکاء می تواند بدون رضایت شرکاء دیگرسهم خود را جزئا” یا کلا” به شخص ثالثی منتقل کند .به نظر می رسد که شاید این ماده قانونی تضادی با ماده 474 قانون مدنی داشته باشد چرا که دراین ماده عنوان شده : مستاجرمی تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگراینکه درعقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .چرا که اگردرعقد قرارداد اجاره ای همچون قرارداد مذکورنام شرکتی با دوعنوان شخص حقیقی و با لفظ تضامن به کاررود ایجاد اشکال خواهد کرد چرا که دریک ماده اجازه انتقال سهام شریکی بدون اذن ازشرکاء دیگر را عنوان نموده ودرجایی دیگرنبود اجازه انتقال عین مستاجره به دیگراشخاص می باشد پس اگرفردی بخواهد که سهم خود را انتقال دهد وازشرکت خارج شود وبا توجه به وجود قراردادی همچون مذکور تکلیف موجر به عنوان یکی از طرفین که رضایت انعقاد این قرارداد را درحضور آن دو شخص دانسته چه خواهد شد ؟

انتقال ملک شرکت به غیر ( مدیر شرکت ):

شخص الف به اتفاق خانواده خود مبادرت به تشکیل شرکت نموده و به ثبت نیز رسیده و مدیر عامل شرکت نیز خودش می باشد و 70% از سهام شرکت نیز متعلق به مشارالیه می باشد و مغازه را جهت کار شرکت اختصاص داده با توجه به اینکه کما فی السابق خودش درمغازه درحال کاسبی می باشد آیا می توان موضوع را انتقال به غیر تلقی نمود یا خیر ؟

نظر اکثریت :

با عنایت به رای وحدت رویه شماره 42-2/8/1381 که شخصیت حقوقی شرکت تجاری را مجزا ازشخصیت مدیرآن می داند وامکان برکناری مدیرشرکت همیشه موجود است وهمین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شد مستاجر شرکت است نه مدیر آن .

نظر اقلیت :

انتقال به غیرمحسوب نمی شود چون مستاجر وشرکت درواقع یک نفر هستند رای وحدت رویه منصوص الیه است .

نظرکمیسیون :

نشست قضایی (5) مدنی : از سوال مطروحه چنین استنباط می شود که مستاجر قبل از تشکیل شرکت محل کسب و پیشه یا تجاری را شخصا” اجاره کرده و پس از تشکیل شرکت و ثبت آن محل مورد اجاره را در اختیار شرکت قرار داده است . در فرض سوال چنانچه محل کسب وپیشه وتجارت به موجب اساسنامه شرکت ودرعمل ،محل فعالیت تجاری شرکت قرار  گرفته باشد ، با توجه به اینکه شخصیت حقوقی شرکت جدا از شخصیت شرکاء و مدیرعامل شرکت می باشد و مستاجرمغازه شخص حقیقی بوده نه شرکت وشخص حقوقی ، درحالتی درسند اجاره حق انتقال به غیرازمستاجر سلب شده باشد ، به نظرمی رسد که انتقال به غیرصورت پذیرفته ، درنتیجه نظریه اکثریت نشت قضایی دادگستری بابل که دربهمن ماه سال 1380 اعلام گردیده درحدودی که متضمن مراتب فوق باشد صحیح تشخیص و مورد تائید است .

با توجه به ماده 191 قانون مدنی که می گوید : عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند .پس دراین مورد رضایت ازسوی مستاجرجهت پرداخت به طورتضامنی بین دومستاجرمحرز بوده است و به نظر می رسد که با وصف این موضوع انتقال به غیرصورت گرفته است پس همچنین است که دراین قراردادعقد اجاره با توجه به کلمه متضامنا” برای خود اشخاص بوده است نه شرکت چرا که درشرکت چون شخص حقوقی می باشد لفظ تضمین وجاحت قانونی نداشته و فاقد ضمانت اجرا می باشد .

ولی  با توجه  به آرای وحدت رویه صادره که می توان آن را با این موضوع  تا حدودی شبیه دانست کمک برآن باشد تا بتوانیم حق انتقال به غیررا به موجر دهیم .

به نظر اینجانب صحیح است که شرکت ، شخصیتی جداگانه از اعضای آن دارد و ملاک عمل شخصیت حقوقی بوده نه حقیقی و اعضای آن چرا که به مفصل درقانون تجارت نسبت به کلیه اعضاء وسهام آن توضیحات لازم ذکر شده است ولی ازآنجایی که کلمه تضمین به معنای تعهد والزام هرشخصی می باشد که ازآن می تواند به طورمستقل استفاده نماید پس آن دومستاجر مسئول پرداخت اجوربوده اند وارتباطی به شرکت یا اعضای آن پیدا نخواهد کردچرا که درست است آن محل جهت فعالیت های تجاری اجاره داده شده است ولی ازآنجایی که شخص و اشخاص مستاجر برای موجرحائز اهمیت بوده اند موجربا قید اسامی مستاجرین پرداخت و مسئولیت هرگونه خسارات را برآنان می دانسته پس می بایست اینگونه دیدکه شاید کلمه تضامن و متضامنا” قانون خاص برکلمه شرکت دراین قرارداد داشته باشد .