فاز اجرایی اخذ مالیات از خانه های خالی

بازار مسکن در سال‌های اخیر با مسئله دشواری به نام تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است. بر اساس آخرین اطلاعات موجود از سوی مرکز آمار ایران، میزان تقاضای مصرفی در بازار مسکن تنها 30درصد محاسبه شده و 70 درصد تقاضا در این بازار مرتبط با انگیزه‌های حفظ سرمایه است.
به عبارت دیگر از هر 10 معامله انجام شده در بازار مسکن کشور، 7 معامله به انگیزه سود از خرید خانه انجام می‌شود. همین امر زمینه افزایش قیمت نامتعارف در این بازار را مهیا کرده و در میان‌مدت تقاضای مصرفی موثر را به تقاضای غیر موثر در بازار تبدیل می‌کند.
در حقیقت زمانی که یک تقاضای مصرفی با 100میلیون تومان توان خرید یک واحد مسکونی را دارد، با جولان تقاضای سرمایه‌ای قیمت این مسکن در فرآیند دلالی به 500 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و تقاضای مصرفی دیگر توانی برای خرید واحد مسکونی ندارد.
در همین راستا یکی از اساسی‌ترین سیاست‌های مورد استفاده برای جلوگیری از جولان تقاضای سرمایه‌ای، استفاده از مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه است.نکته قابل توجه در زمینه استفاده از سیاست مالیات‌های تنظیمی مهیا کردن زیرساخت‌های لازم برای جمع‌آوری آمار و اطلاعات مورد نیاز اخذ مالیات تنظیمی است.
بر این مبنا یکی از مهم ترین زیر ساخت‌های موجود برای تحقق حذف تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن، سامانه ملی املاک و اسکان است که اطلاعات بر خظ سکونت و مالکیت خانوارهای کشور را به صورت بر خط ارائه می‌کند.
در حال حاضر با اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم فرآیند اجرای این سامانه آغاز شده و از 19 فرودین شرایط برای تکمیل فرآیند خود اظهاری مردم مهیا می‌شود و بدین ترتیب فصل جدید از کتاب سامانه ملی املاک و اسکان رقم خواهد خورد.
طبق این قانون کلیه سرپرستان خانوار اعم از شهری و روستایی، مالک و مستاجر و تمامی مالکین واحدهای مسکونی مکلف هستند که اطلاعات محل سکونت (اقامتگاه) و املاک تحت مالکیت خود (با مالکیت‌های رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و روستایی) را ظرف مدت دو ماه از تاریخ ۱۹ فروردین ۱۴۰۰ در سامانه املاک و اسکان درج کنند.

   قوانین الزام آور برای ثبت در سامانه املاک
بر این اساس حداکثر ظرف مدت 6 ماه پس از لازم الاجرا شدن این تبصره، تمامی ارایه دهندگان خدمات عمومی از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق با کد پستی یا نشانی یکتا و به نام مالک یا بهره بردار صادر کنند. در واقع کسی که اطلاعات ملکی خود را ثبت می کند یک کد یکتا دریافت خواهد کرد که مبنای ارایه خدمات دولتی، این کد یکتا خواهد بود.
البته ثبت نام در این سامانه به معنای جریمه مالیاتی نخواهد بود. شما می توانید یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی غیر از شهر محل اقامت خود داشته باشید که مشمول مالیات نخواهند شد.

   جزییات ارقام مالیاتی  برای خانه های خالی
پیش از این قانون، مالیات از خانه های بالای 150 و 200 متر اخذ می شد اما با قانون جدید علاوه بر مالیات خانه های بزرگ متراژ، مالیات از خانه های خالی نیز اخذ می شود.  بر اساس قانون هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه املاک و اسکان بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشد در سال اول مشمول 6 برابر مالیات متعلقه، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مالیات متعلقه می شود.
مالیات متعلقه در واقع مالیاتی است که به خانه های اجاره ای تعلق می گیرد. طبق قانون واحدهای بالای ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهرستانها که اجاره داده می شوند مشمول مالیات هستند. بدین صورت که تا ۳ میلیون تومان درآمد اجاره مشمول ۱۵ درصد، بین ۳ تا ۱۰ میلیون مشمول ۲۰ درصد، بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون شامل ۲۵ درصد، بین ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان مشمول ۳۰ درصد و بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان شامل ۳۵ درصد مالیات خواهد شد.
حالا این رقمها با ضرایب 6 برابر در سال اول مشمول خانه های خالی می شود. البته این بدان معنا نیست که قرار است از همه واحدهای اجاره‌ای مالیات دریافت شود بلکه ضرایب مالیاتی مربوط به خانه های اجاره ای بالای ۱۵۰ متر و بالای ۲۰۰ متر مبنایی برای محاسبه مالیات خانه های خالی قرار می گیرد. یعنی کماکان واحدهای اجاره ای کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهرستانها از پرداخت مالیات معاف هستند.همچنین خانه های واقع در روستاها و شهرهای دارای جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر در صورت خالی بودن مشمول مالیات نمی شود. البته واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰نفر جمعیت و روستاها که مالک و بهره بردار آنها هریک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی و مشمول جریمه ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول این قانون خواهد شد.
واحدهای نوساز نیز پس از ۱۲ ماه و در طرح پروژه‌های انبوه سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول مالیات موضوع این ماده می شوند.
همچنین در اصلاحیه موادی از قانون مالیاتهای مستقیم، معافیتهای مشروط برای واحدهای مسکونی موقوفه، دانشجویان، طلاب، دانش آموزان، شاغلان و مبتلایان به بیماری های خاص در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی در نظر گرفته شده است. واحدهای مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف و مشاغل از جمله گردشگری و زیارتی در صورت درج در سامانه از مالیات معاف هستند. 

کارشناسان چه می گویند؟
آن‌طور که بررسی تجربه سایر کشورها که با پدیده سفته‌بازی ملکی مواجه هستند نشان می‌دهد این نوع مالیات همان مالیات سالانه بر املاک است؛ از جمله مالیاتی که دولت‌های محلی در کشورهای دیگر از تمامی مالکان در بازار مسکن دریافت می‌کنند. این نوع مالیات برای جلوگیری از شناسایی راه فرار، هیچ نوع استثنا یا معافیتی را برای افراد قائل نیست. در عین حال نرخ این نوع مالیات منوط به منطقه جغرافیایی ملک به‌صورت شناور از نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعریف می‌شود.
کارشناسان معتقدند در صورت رفع برخی معایب، این قانون ثمرات زیادی برای ساماندهی بازار مسکن خواهد داشت. درحال حاضر اطلاعات محدود، غیر دقیق و نادرست یکی از عوامل اصلی نابه‌سامانی شرایط اقتصادی کشور و از جمله در بخش مسکن به حساب می‌آید که کارشناسان امیدوارند با فعالیت سامانه املاک  این مشکل برطرف شود. 
 همچنین به گفته آنها اصلی‌ترین کارکرد سامانه ملی املاک و اسکان، مبارزه با سوداگری، سفته بازی و دلالی در بازار مسکن است.  از سویی دیگر به گفته آنها  امکان کلاه‌برداری از طریق فروش یک ملک به چند نفر با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان از میان می‌رود.  امکان برنامه‌ریزی جامع به منظور سیاست‌گذاری حوزه مسکن با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان از دیگر مزایای این قانون است.  با توجه به اعمال قوانین سختگیرانه و الزام آور برای ثبت املاک در سامانه می توان گفت سامانه ملی املاک و اسکان به یک سازوکار سرشماری بر خط تبدیل خواهد شد.