نکات کلیدی پیرامون خرید ملک کلنگی

با افزایش سن ساختمان، سطح بهره‎برداری از ملک به مرور کم و فرسودگی بنا بیشتر می‌‎شود تا آنجا که هم سکونت و هم کار در ساختمان را دشوار می‎کند. به این‎گونه املاک، در اصطلاح کلنگی می‌‎گویند. به طور کلی ملک کلنگی یعنی ملکی که قابلیت سکونت ندارد. به این معنا که عمر مفید ساختمان تمام شده است و فقط ارزش زمین در نظر گرفته می‎شود.

معمولا افراد به منظور سکونت در ملک یا ساخت‌وساز آن، اقدام به خرید ملک کلنگی می‌کنند.
اگر فردی قصد خرید و ساختن یک ملک کلنگی را دارد، لازم است به این نکات توجه داشته باشد.

 شناسایی پهنای ملک در طرح تفصیلی شهرداری
پهنه ملک دارای یک حرف انگلیسی و چند عدد است و هر کدام از این حروف یا اعداد بیانگر خصوصیتی در ملک است.
هر نوع پهنه دارای ضوابط خاصی برای ساخت‎وساز است که در طرح‎های تفصیلی شهرداری به‎صورت کامل مشخص شده است. 
میزان تراکم و یا ضریب اشتغال مجاز برای ساخت‎وساز، بر اساس پهنه مشخص می‎شود.
در حال حاضر و تا اطلاع ثانوی، ارائه اطلاعات ملک و بلوک در نقشه تهران محدود شده است و افراد می‌توانند از طریق لینک استعلام طرح تفصیلی به سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران دسترسی پیدا کنند.

 دریافت دستور نقشه
بعد از تشکیل پرونده شهرسازی و بازدید کارشناسان شهرداری از ملک، برگه‎ای حاوی اطلاعات پایه نحوه ساخت بنای جدید در ملک مورد نظر صادر می‎شود که از آن به‎عنوان دستور نقشه، نام برده می‎شود.
دستور نقشه شامل خلاصه‎ای از مشخصات محل واقع شدن ملک، اطلاعات متقاضی احداث بنا، ابعاد زمین طبق وضع موجود، ابعاد زمین طبق سند، ابعاد اصلاحی، نحوه احداث بنای جدید، میزان تراکم، تعداد طبقات و … است.
توصیه می‎شود قبل از انجام معامله با مراجعه به شهرداری محل ملک یا دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، دستور نقشه اخذ شود تا اگر محدودیتی در ساخت وجود دارد، قبل از خرید مشخص شود.

 مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه
از جمله مدارک لازم جهت اخذ دستور نقشه، اصل و تصویر سند مالکیت و اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکان است.
در صورتی که مالک، شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی‎نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
در صورت مراجعه وکیل، اصل و تصویر وکالت‎نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است.
منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می‎کند. مثل سازنده یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می‎دهند.
اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک و فیش آب، برق، گاز و تلفن نیز از دیگر مدارک مورد نیاز است.
در صورت فوت مالک، اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث مورد نیاز است.
نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود نیز مورد نیاز است که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی وی بر روی آن مشخص شده است.
در املاک دارای اشکال خاص یـا شیب‌های بسیار تند یا بیش از 3 هزار مترمربع، ارائه نقشه ۲۰۰۰/۱ با تأیید مهندس ذی‎صلاح الزامی است.
در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
اصل و تصویر صورت‎مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند نیز الزامی است.
برای درخواست‎های صدور پروانه، حضور همه مالکان یا وکیل قانونی آنها الزامی است.

 پرونده شهرسازی ملک
پرونده شهرسازی شامل اطلاعاتی از قبیل پهنه ملک در طرح تفصیلی، میزان ضریب اشغال مجاز، نوع کاربری تراکم، میزان عقب‎نشینی ملک و … است.
توصیه می‌شود با حضور مالک ملک به اداره شهرسازی شهرداری مراجعه کنید و از آخرین وضعیت پرونده شهرسازی مطلع شوید.

 کیفیت خاک
به گزارش عدالت‎سرا، بررسی کیفیت خاک یکی از نکات حائز اهمیت است. چرا که قرار است ساختمانی با طبقات زیاد در آن احداث شود.
برای اطمینان از کیفیت خاک توصیه می‎شود که با کارشناسان متخصص مشورت شده و کیفیت خاک از طریق آزمایش بررسی شود.
شناسایی زمین و شناخت خصوصیات و قابلیت‎های زمینی که قرار است سازه‎ای بر روی آن ساخته شود، از مهمترین مواردی است که باید مورد توجه و دقت قرار گیرد.
زمینی که می‎خواهیم در آن ساختمانی بسازیم، باید قبلا مورد شناسایی و بررسی کامل قرار گرفته باشد و از خصوصیات، قابلیت‎ها و نکات ضعف آن آگاه باشیم.
موضوع شناسایی زمین حتی قبل از طرح نقشه باید مورد توجه قرار گیرد.
طراحی که مسئولیت طرح پروژه‎ای را به عهده دارد، باید از وضع توپوگرافی و عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در زمین و همچنین موقعیت محلی آن از نظر وضعیت آب و هوا و نوع مصالح و وضعیت فرهنگی – اقتصادی منطقه و نوع ساختمان‎های مجاور اطلاع داشته و آنها را مد نظر قرار دهد.

 محدودیت‎های ساخت‎وساز
بررسی قابلیت ساخت‎وساز ملک، نکته بسیار مهمی است. چرا که گاهی ممکن است بنا به دلایلی، اجازه ساخت‎وساز در زمین یا ملک کلنگی داده نشود.
برخی از مناطق به دلیل قرار داشتن در مجاورت مکان‎هایی مانند پادگان‎های نظامی ممکن است با محدودیت‎هایی در ساخت‎وساز مواجه شوند.
بنابراین توصیه می‎شود که قبل از هر اقدامی، این مساله به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

 بررسی احتمال قطع اشجار
معمولا درختان واقع‎شده در محدوده ملک، در پرونده شهرسازی و فضای سبز ملک ثبت شده‎اند و قطع آنها غیرقابل توجیه بوده و قابل جریمه است.
اگر سابقا درختی در ملک وجود داشته باشد و مالک بدون مجوز آن را قطع کند، از مالک جدید جریمه اخذ می‎شود.
اگر درختی در ملک خصوصی یا بر گذر قطع شود، باید مالک جریمه پرداخت کند.
به عنوان مثال اگر درختی با بن ۱۵ تا ۳۰ سانت قطع شود، جریمه پایه آن ۶۵۰ هزار تومان است که با ضریب سه محاسبه می‌شود و دو برابر محیط بن درخت باید کاشته شود. جریمه به صورت سانت به سانت انجام می‌شود.

 ملک در مسیر قنات
گاهی اوقات ممکن است شخصی سال‎ها در ملکی زندگی کرده باشد. ولی از وجود قنات در زیر ملک خبر نداشته باشد.
اگر این مساله وجود داشته باشد و ملک بر روی قنات باشد و خریدار قصد ساخت‎وساز در آن ملک را داشته باشد، هنگام گودبرداری با مشکل روبه‎رو خواهد شد.

 بر اصلاحی
آن حدی از قطعه زمین که مشرف به گذر است و از قسمت عمق مستلزم عقب‎نشینی باشد را بر اصلاحی می‎گویند.
عقب‎نشینی ملک معمولاً در زمان تجدید بنا اعمال می‎شود. اگر تخریب شامل قسمتی از بنا باشد، سند اولیه ابطال و سند مالکیت جدید مطابق وضع کنونی ملک صادر می‎شود.

 بررسی امکان تجمیع
در بعضی موارد تجمیع املاک از نظر شهرداری دارای امتیازاتی است. بنابراین در زمان خرید ملک کلنگی پیشنهاد می‎شود که امکان تجمیع ملک نیز بررسی شود.

 نوع بافت منطقه
نوع بافت منطقه در شرایط ساخت‏وساز بسیار مؤثر است.
مثلاً اگر فردی قصد ساخت‎وساز در مناطق فرسوده را داشته باشد، اگر مساحت ملک ١۵٠ متر و بیشتر باشد. از یک طبقه مضاعف در ساخت‎وساز بهره‎مند می‎شود.حمایت